공사 타절 — 중단된 공사, 해지의 적법성과 기성 정산의 순서

공사가 멈추는 사정은 여러 가지입니다. 대금이 밀려 시공자가 더 들어가지 못하는 경우, 공정이 늦어지고 품질 다툼이 쌓여 발주자가 더 맡기지 못하겠다고 하는 경우, 자재값이 올라 계속할수록 손해인 경우. 어느 쪽이든 어느 시점에 "여기까지 하고 정리하자"는 이야기가 나오고, 현장에서는 이것을 타절이라고 부릅니다.

타절이 어려운 것은, 계약을 끝내는 문제와 돈을 정산하는 문제가 한꺼번에 오기 때문입니다. 누가 어떤 근거로 계약을 끝냈는지에 따라 정산의 구조가 달라지고, 어디까지 시공됐는지를 두고 숫자가 벌어지며, 서로 상대방 탓에 손해를 봤다고 주장합니다. 이 글은 그 얽힌 문제를 발주자와 시공자 양쪽 시점에서, 판단해야 할 순서대로 정리한 것입니다.

1.타절의 세 층 — 해지·정산·손해배상

타절 국면에서 다투어지는 것은 크게 세 층입니다.

첫째, 계약이 적법하게 끝났는가. 해지의 근거가 무엇인지, 그 요건을 갖췄는지의 문제입니다. 여기가 무너지면 계약을 끝낸 쪽이 오히려 계약을 위반한 쪽이 될 수 있습니다.

둘째, 이미 한 공사의 값은 얼마인가. 기성고 정산의 문제입니다. 타절 다툼의 무게중심은 대부분 여기에 있습니다.

셋째, 누가 누구에게 손해를 물어내는가. 남은 공사를 다른 업체에 맡기며 더 들어간 비용, 공기 지연의 손해, 중단으로 시공자가 입은 손해 — 방향이 반대인 청구들이 부딪히는 층입니다.

세 층은 서로 연결되어 있습니다. 해지의 근거가 무엇이었는지에 따라 손해배상의 방향이 정해지고, 기성고 숫자에 따라 남는 청구의 크기가 달라집니다. 그래서 타절은 "얼마 받을 수 있나"부터가 아니라 "계약이 어떻게 끝났는가"부터 따지는 것이 순서입니다.

2.계약을 끝내는 근거 — 해지의 적법성부터

계약을 끝내는 길은 하나가 아니고, 어느 길로 끝났는지에 따라 정산의 모습이 달라집니다.

발주자 쪽에서 흔한 오해는, 공사가 마음에 들지 않으면 언제든 그냥 계약을 끝낼 수 있다는 것입니다. 절반은 맞습니다 — 민법 제673조는 완성 전이라면 도급인이 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 다만 조건이 있습니다. 수급인의 손해를 배상하고 해제하는 것입니다. 시공자의 잘못 없이 임의로 끝내는 길은 열려 있지만, 공짜가 아닙니다.

반대로 시공자의 잘못(공정 지연, 현장 이탈 등)을 이유로 끝내려면, 계약서의 해지 조항이나 민법의 채무불이행 해지 요건을 밟아야 합니다. 여기서 자주 무너지는 것이 절차입니다. 상당한 기간을 정한 시정 요구 없이 곧바로 해지를 통보하거나, 계약서가 정한 서면 통지 방식을 건너뛰면, 해지의 적법성 자체가 다투어집니다. 해지 통지는 내용의 문제이기 이전에 기록의 문제입니다 — 어떤 사유로, 언제까지 시정을 요구했고, 언제 해지 의사가 도달했는지가 서면으로 남아야 합니다.

시공자 쪽에서도 마찬가지입니다. 대금이 밀렸다고 예고 없이 현장에서 철수하면, 대금 미지급을 다투기도 전에 공사 중단의 책임부터 추궁당할 수 있습니다. 기성 대금의 지급을 서면으로 요구하고, 지급되지 않으면 공사를 계속하기 어렵다는 점을 기록으로 남긴 뒤에 움직이는 것이 순서입니다.

3.이미 한 공사의 정산 — 기성고

공사가 상당히 진행된 뒤 계약이 끝나면, 이미 시공된 부분을 뜯어 되돌리는 것은 대부분 가능하지도 않고 누구에게도 이익이 아닙니다. 그래서 진행된 공사의 타절 정산은 이미 시공한 부분의 대가를 셈하는 방향으로 다루어지는 것이 일반적입니다. 시공자는 시공분의 공사비를 받고, 남은 공사는 발주자가 다른 방법으로 마무리하는 구조입니다.

그 셈의 중심이 기성고입니다. 전체 공사에서 어디까지가 시공됐고, 그 부분의 공사비가 얼마인가 — 이 두 가지를 두고 양쪽의 숫자는 대개 크게 벌어집니다. 시공자는 들어간 노력과 자재를 기준으로 셈하고, 발주자는 남은 공사에 들 비용과 시공 품질을 기준으로 깎습니다. 어느 한쪽의 내역서만으로 정리되지 않으면, 결국 소송에서 감정으로 가는 흐름이 됩니다. 감정의 절차와 다투는 방법은 공사비 감정 편에서 따로 정리했습니다.

정산에서 함께 셈해지는 항목들이 있습니다. 지급된 선급금이 있다면 기성 대가와의 정산 관계가 따져지고, 현장에 남은 자재 — 반입되었으나 시공되지 않은 것 — 를 누가 가져가는지, 그 값을 어떻게 칠지도 정리 대상입니다. 하자가 있다면 그 보수비용의 공제가 주장됩니다. 타절 정산은 기성고 하나의 숫자가 아니라 이런 가감 항목들의 합입니다.

여기서 결정적인 것이 중단 시점의 현장 기록입니다. 타절 뒤 새 업체가 투입되면 현장은 빠르게 바뀝니다. 어디까지가 전 시공자의 시공분인지, 어떤 자재가 남아 있었는지를 나중에 되짚을 방법이 사라지는 것입니다. 공사가 멈춘 시점에 — 가능하면 양쪽이 함께 — 현장 전체를 사진과 영상으로 남기고, 남은 자재의 목록을 만들어 두는 것이 정산 다툼 전체의 증거가 됩니다.

공사가 멈춘 건물 내부에 남은 벽돌과 자재 — 타절 정산의 증거가 되는 현장 상태

4.손해배상 — 방향이 반대인 두 청구

타절 국면의 손해배상은 방향이 반대인 청구가 부딪히는 자리입니다.

발주자 쪽 청구. 시공자의 잘못으로 계약이 끝났다면, 발주자는 남은 공사를 다른 업체에 맡기며 당초 계약보다 더 들게 된 비용을 손해로 주장하는 것이 보통입니다. 공기가 늦어져 입은 손해(지체상금 약정이 있다면 그 청구), 하자 보수비용도 이 방향의 항목입니다. 계약 위반에 따른 손해배상의 일반 근거는 민법 제551조 — 해지·해제는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다 — 입니다.

시공자 쪽 청구. 발주자가 시공자의 잘못 없이 민법 제673조로 계약을 끝냈다면, 손해배상은 해제의 조건 그 자체입니다. 시공자가 이미 지출한 비용과 공사를 계속했더라면 얻었을 이익이 손해 산정의 재료로 다투어집니다. 발주자의 대금 미지급 등 귀책으로 계약이 끝난 경우에도 시공자는 기성 대금에 더해 손해배상을 주장할 수 있습니다.

실제 분쟁에서는 두 방향의 청구가 본소와 반소로 함께 걸리는 경우가 많습니다. 그래서 타절 다툼의 실익 계산은 한쪽 청구만이 아니라, 상대방이 걸어올 반대 방향 청구까지 놓고 순액으로 따져야 합니다. 받을 기성이 있어도 상대방의 손해배상 주장이 크면 소송의 실익이 달라지고, 그 반대도 마찬가지입니다.

5.타절 합의서 — 정산 합의에 담을 것

다툼이 소송까지 가지 않고 정산 합의로 정리되는 경우도 많습니다. 합의로 끝낼 수 있다면 대부분 그쪽이 낫습니다 — 다만 합의서가 엉성하면 끝났다고 생각한 다툼이 다시 시작됩니다.

타절 합의서에 정리되어야 할 것들입니다.

가장 주의할 것이 청구 포기 조항의 범위입니다. "상호 일체의 청구를 포기한다"고 넓게 쓰면, 합의 당시 몰랐던 항목까지 함께 정리된 것으로 다루어질 수 있습니다. 반대로 범위를 흐리게 남기면 합의의 의미가 없어집니다. 무엇이 이 합의로 끝나고 무엇이 남는지 — 예컨대 하자 책임을 남길 것인지 — 를 의식적으로 정해서 적어야 합니다.

정산 금액의 산출 근거를 합의서에 붙여 두는 것도 뒤탈을 줄입니다. 총액 한 줄보다, 기성 산정의 기준(내역서·공정률)과 가감 항목이 별지로 남아 있으면 나중에 해석 다툼이 설 자리가 좁아집니다.

6.자주 하는 실수

• 현장 기록 없이 철수하거나, 기록 없이 새 업체를 투입하는 것. 중단 시점의 현장 상태는 기성 정산의 핵심 증거인데, 한번 바뀌면 복원되지 않습니다. 철수 전·후속 공사 전에 사진·영상·자재 목록부터 남겨야 합니다.
• 해지 절차를 건너뛰는 것. 시정 요구(최고) 없이, 계약서의 통지 방식을 지키지 않고 끝낸 해지는 적법성부터 다투어집니다. 급할수록 절차의 기록이 먼저입니다.
• 감정적인 전면 철수. 대금이 밀렸다는 이유로 예고 없이 현장을 비우면, 공사 중단의 책임 공방에서 불리한 위치에 섭니다. 서면 요구와 예고를 쌓은 뒤에 움직여야 합니다.
• 구두 정산 합의. "기성은 얼마로 하고 정리하자"는 말로 끝내고 문서를 남기지 않으면, 몇 달 뒤 서로 다른 금액을 기억합니다. 합의는 금액·기일·포기 범위까지 문서로 남겨야 합의입니다.
• 시효를 잊는 것. 타절 후 협상이 길어지는 동안에도 공사대금 채권의 소멸시효 3년(민법 제163조 제3호)은 흐릅니다. 정산 협의 중이라도 기한 관리는 따로 해야 합니다 — 공사대금 소멸시효 편에서 정리했습니다.

자주 묻는 질문