지체상금 — 계산 구조와 공기연장 사유, 청구와 방어의 양면

준공기한이 지났는데 공사가 끝나지 않았습니다. 발주자는 하루하루 늘어나는 지체상금을 계산하기 시작하고, 시공자는 "늦어진 게 우리 탓만은 아니다"라고 맞섭니다. 공사 분쟁에서 지체상금은 이렇게 등장합니다 — 단독 소송보다는, 공사대금 청구에 대한 공제 주장으로, 타절 정산의 한 항목으로.

지체상금 다툼은 요율 곱하기 일수라는 단순한 겉모습과 달리, 어느 날부터 어느 날까지를 셀 것인지, 그 가운데 시공자 책임이 아닌 날이 며칠인지를 두고 정교하게 갈립니다. 이 글은 그 계산 구조와, 발주자(청구)·시공자(방어) 양쪽의 다툼 지점을 정리한 것입니다.

1.지체상금의 성격 — 손해배상액의 예정

계약서의 지체상금 조항은 위약금 약정의 하나이고, 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다(민법 제398조 제4항). 손해배상액의 예정이라는 성격에서 두 가지가 따라 나옵니다.

첫째, 발주자는 실제 손해를 증명할 필요 없이 약정된 계산식으로 청구할 수 있습니다. 지체상금 조항의 힘은 여기에 있습니다 — 공기 지연으로 입은 손해가 정확히 얼마인지 일일이 증명하는 어려움을 계약 단계에서 미리 덜어 둔 것입니다.

둘째, 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 지체 기간이 길어져 지체상금이 계약금액에 육박하는 수준이 되는 등 사정에 따라, 시공자 쪽에서 감액을 다투는 길이 열려 있습니다. 감액 여부와 폭은 계약의 내용, 지체의 경위, 실제 손해와의 격차 등 여러 사정을 놓고 판단되는 영역입니다.

2.계산 구조 — 계약금액 × 요율 × 지체일수

지체상금의 계산식 자체는 간단합니다.

예를 들어 계약금액 20억 원, 요율 1일 1천분의 0.5, 지체 60일이면 20억 × 0.0005 × 60 = 6,000만 원입니다. 요율이 1천분의 1이라면 같은 조건에서 1억 2,000만 원 — 요율 한 줄이 결과를 두 배로 바꿉니다. 계약 단계에서 요율을 확인해야 하는 이유입니다.

계산식보다 자주 다투어지는 것이 기산일과 종기입니다. 시작점은 준공기한 다음 날로 비교적 명확하지만, 끝점은 "준공"을 무엇으로 보느냐에 따라 갈립니다 — 공사의 사실상 완성인지, 준공검사 합격인지, 인수인지. 계약서의 정의 조항과 검사·인수 절차의 기록이 기준이 되고, 여기가 흐리면 몇 주치의 지체상금이 오갑니다. 준공기한 자체가 연기 합의로 바뀌었는지도 같은 무게의 확인 지점입니다.

3.발주자 쪽 — 청구할 때 확인할 것

발주자가 지체상금을 주장하기 전에 확인할 것들입니다.

준공기한의 확정. 당초 계약의 기한이 그대로 살아 있는지부터 봐야 합니다. 공사 중 설계변경·추가공사 합의가 있었다면 기한 연장이 함께 합의됐는지, 문서로 남았는지 — 연장이 인정되면 그만큼 지체일수가 줄어듭니다.

지체의 원인 점검. 청구 전에 스스로 물어야 할 질문입니다: 늦어진 기간 중 발주자 측 사정 — 설계 확정 지연, 인허가 문제, 선행 공정(다른 업체)의 지연, 기성 대금 미지급 — 에 해당하는 부분은 없는가. 이 부분이 크면 청구는 그만큼 깎여 들어갑니다.

행사 방식. 실무에서 지체상금은 별도 소송보다 미지급 기성 대금에서 공제(상계)하는 방식으로 행사되는 경우가 많습니다. 시공자의 공사대금 청구에 대한 방어 카드로 내는 구조입니다 — 이 국면의 전체 그림은 공사대금 청구를 받았을 때 편과 이어집니다. 공제하고도 남는 손해가 있다면 별도 청구를 검토하게 되지만, 예정액을 넘는 손해의 취급은 약정 문구와 사안에 따라 판단이 갈리는 영역입니다.

4.시공자 쪽 — 방어의 축, 공기연장 사유

시공자 방어의 중심은 "늦어진 것은 맞지만, 그 날수가 전부 우리 탓은 아니다"입니다. 지체일수에서 빠져야 한다고 다투는 전형적인 사유들입니다.

• 설계변경·추가 지시 — 발주자의 변경 지시로 물량·공정이 늘었다면 그에 상응하는 기간
• 선행 공정의 지연 — 발주자가 맡긴 다른 업체의 공정이 늦어져 착수 자체가 밀린 기간
• 발주자의 협력 지연 — 부지 인도, 설계 확정, 인허가, 관급 자재 지급의 지연
• 대금 미지급 — 기성 대금이 밀려 자재·인력 투입이 어려워진 사정
• 천재지변 등 불가항력 — 태풍·폭우 등으로 작업이 불가능했던 기간 (계약서의 불가항력 조항 확인)

방어의 성패는 사유의 존재보다 기록에서 갈립니다. 공기에 영향을 주는 사정이 생겼을 때마다 공문·작업일보·회의록으로 남기고, 계약서에 공기연장 신청 절차가 있다면 그 절차대로 그때그때 연장을 신청해 두는 것 — 이것이 몇 달 뒤 지체상금 다툼에서 일수를 깎는 재료가 됩니다. 공사가 끝난 뒤에 "사실 그때 이런 사정이 있었다"고 꺼내는 주장은 같은 내용이라도 힘이 훨씬 약합니다.

기간 다툼과 별도로, 산출된 지체상금이 과다하다면 감액(민법 제398조 제2항)을 함께 다툴 수 있습니다. 다만 감액은 법원의 판단 영역이므로, 이것만 믿고 기간 다툼의 기록을 소홀히 하는 것은 순서가 뒤바뀐 대응입니다.

폭우로 작업이 멈춘 공사 현장 — 불가항력 기간의 기록이 지체일수 방어의 재료가 됩니다

5.지체상금이 얽히는 국면들

지체상금은 단독으로 다투어지기보다 다른 국면과 얽혀 등장합니다.

공사대금 소송의 공제 항목으로. 시공자가 잔여 기성을 청구하면 발주자가 지체상금 공제로 맞서는 구조가 가장 흔합니다. 이때 소송의 실제 쟁점은 기성 금액과 지체일수 양쪽이 됩니다.

타절 국면에서. 공사가 중간에 끝나면 "완성의 지체"라는 전제 자체가 달라지므로, 지체상금 약정이 그 국면에 그대로 적용되는지, 손해배상의 일반 구조로 셈해야 하는지가 다투어질 수 있습니다. 계약이 중간에 끝난 정산의 전체 구조는 공사 중단과 타절 정산 편에서 정리했습니다.

하자 주장과 나란히. 준공이 됐는지(지체의 종기)와 하자가 있는지는 별개의 층인데, 실무에서는 "하자가 있으니 준공이 아니다"는 주장으로 두 층이 섞여 들어옵니다. 검사·인수 절차의 기록이 이 얽힘을 푸는 기준이 됩니다.

6.자주 하는 실수

• 공기연장 사유를 그때그때 문서화하지 않는 것. 지체상금 방어의 가장 흔한 패인입니다. 사유가 생긴 시점의 공문·일보가 없으면, 나중의 주장은 증명이 어렵습니다.
• 준공기한 연기를 구두로만 합의하는 것. 기한 변경은 지체상금 계산의 출발점을 바꾸는 합의입니다. 반드시 서면으로 남겨야 합니다.
• 요율을 확인하지 않고 계약하는 것. 1천분의 0.5와 1천분의 1은 결과가 두 배 차이입니다. 요율과 상한(총액 한도 조항 유무)은 계약 단계의 확인 사항입니다.
• 준공·검사·인수 절차를 흐리게 끝내는 것. 종기가 흐리면 지체일수가 늘어난 채 다투어집니다. 준공검사 요청과 결과, 인수 시점을 기록으로 남겨야 합니다.
• 감액 가능성만 믿는 것. 감액은 보장이 아니라 법원의 재량 판단입니다. 일수 다툼의 기록이 먼저이고, 감액은 보조 수단입니다.

자주 묻는 질문