주택 명도소송 — 나가지 않는 세입자, 법이 정한 순서로 내보내기

월세가 몇 달째 들어오지 않는데 세입자는 전화를 받지 않습니다. 계약이 끝났다고 알렸는데도 이사 갈 곳이 없다며 버팁니다. 주택 명도소송은 이런 상황에서 임대인이 법이 정한 절차로 주택을 돌려받는 소송입니다.

이 소송에서 중요한 것은 순서입니다. 해지의 근거를 세우기 전에 통지부터 보내면 통지가 헛돌고, 가처분 없이 소송부터 하면 이긴 판결이 종이가 될 수 있으며, 화가 난다고 직접 짐을 빼면 임대인이 형사 피의자가 됩니다. 이 글은 그 순서를 처음부터 끝까지 정리한 것입니다.

1.먼저 확인할 것 — 임대차를 끝낼 근거

명도소송의 출발점은 "왜 나가야 하는가"에 대한 법적 근거입니다. 주택에서 실제로 쓰이는 근거는 대체로 두 갈래입니다.

첫째, 차임 연체로 인한 해지. 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 계약 기간이 남아 있어도 가능합니다.

둘째, 기간 만료. 계약 기간이 끝나면서 갱신이 되지 않은 경우입니다. 다만 주택은 갱신거절 통지 기간과 계약갱신요구권이라는 두 개의 관문이 있어, 아래에서 따로 살펴봅니다.

이 밖에 임대인 동의 없는 전대(민법 제629조), 주택의 고의·중대한 과실에 의한 파손 같은 근거도 있지만, 실무의 다수는 위 두 갈래입니다. 어느 근거로 가는지에 따라 준비할 자료와 통지의 내용이 달라지므로, 첫 단계는 내 사건의 근거를 정확히 고르는 일입니다.

2.월세 연체 — "2기"의 계산법

2기의 차임액은 두 달 연속 연체가 아니라, 밀린 금액의 합계가 두 달치 월세에 이르렀는가로 계산합니다. 월세가 100만 원이라면 연체액 합계가 200만 원에 이른 때입니다. 절반씩 넉 달을 밀려도 해당하고, 밀렸다가 일부를 갚아 합계가 2기 아래로 내려가면 그 시점에는 해지 요건을 벗어납니다.

그래서 연체 사건의 첫 작업은 연체 내역표를 만드는 일입니다. 매달의 차임 발생액과 입금액, 그 시점의 연체 잔액을 시간순으로 정리하면, 어느 날짜에 2기에 이르렀는지와 지금도 요건을 충족하는지가 한눈에 드러납니다. 이 표가 해지 통지의 근거이자 소장의 별지가 됩니다.

보증금이 남아 있다는 사정은 연체 사실을 없애 주지 않습니다. 보증금은 임대차가 끝난 뒤 정산의 재원이지, 세입자가 "보증금에서 까라"고 주장하며 월세 지급을 미룰 수 있는 근거가 아닙니다. 다만 연체된 차임은 나중에 보증금에서 공제하는 방식으로 정산됩니다.

연체 차임에는 3년의 소멸시효가 적용된다는 점도 함께 계산해 두어야 합니다(민법 제163조 제1호). 오래 방치된 연체라면 앞쪽 월분부터 순서대로 시효가 지나가고 있는 것입니다.

3.계약 만료로 내보내는 경우 — 통지 기간과 갱신요구권

기간 만료로 내보내려면 두 개의 관문을 넘어야 합니다.

관문 1 — 갱신거절 통지 기간. 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신하지 않겠다는 통지를 해야 합니다(주택임대차보호법 제6조 제1항). 이 기간에 통지하지 않으면 계약은 전과 같은 조건으로 다시 이어진 것으로 간주되고(묵시적 갱신), 그 기간은 2년으로 봅니다. 통지 시기를 놓친 것 하나로 2년이 미뤄지는 구조이므로, 만료일로부터 역산한 달력 관리가 실무의 절반입니다.

관문 2 — 계약갱신요구권. 계약갱신요구권은 임차인이 계약 만료 전 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 하는 권리입니다. 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되는 기간은 2년입니다(주택임대차보호법 제6조의3). 임차인이 이 권리를 행사하면 통지 기간을 지켰더라도 계약이 연장될 수 있습니다.

다만 법은 거절할 수 있는 사유를 정해 두었습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 실무에서 자주 쓰이는 것은 다음입니다.

연체 이력이 있는 세입자에게는 묵시적 갱신도 적용되지 않습니다(주택임대차보호법 제6조 제3항). 즉 2기 연체 사실은 해지의 근거이면서, 갱신을 막는 근거이기도 합니다 — 연체 내역표가 양쪽에서 쓰이는 이유입니다.

4.해지·갱신거절 통지 — 내용증명으로 기록

근거가 섰으면 통지합니다. 해지는 의사표시가 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로, 보냈다는 사실과 도달한 날짜가 남는 내용증명이 실무의 기본입니다. 통지서에는 연체 내역(또는 만료일과 갱신거절 의사), 해지 또는 종료의 뜻, 인도 요구를 담습니다.

세입자가 수취를 거부하거나 연락이 닿지 않는 경우도 있습니다. 반송된 내용증명도 발송 기록으로서 의미가 있고, 문자·카카오톡으로 같은 내용을 보내 수신 기록을 남기는 것도 보완이 됩니다. 끝내 도달을 세우기 어려운 사정이라면 소장 송달로 해지 의사표시를 하는 방법도 있으므로, 통지가 막혔다고 절차가 막히는 것은 아닙니다.

굳게 닫힌 주택 현관문 — 연락이 끊긴 채 문이 닫혀 있어도 짐이 남아 있다면 점유는 유지되고 있는 것으로 다루어집니다

5.소송보다 먼저 — 점유이전금지가처분

이것을 소송보다 먼저 하는 이유는 판결의 효력 범위 때문입니다. 명도 판결은 소송의 상대방을 향해 나옵니다. 소송 중에 점유자가 바뀌면 — 세입자가 제3자를 들이거나 다른 가족 명의로 점유를 옮기면 — 애써 받은 판결로 새 점유자를 곧바로 내보내지 못하는 문제가 생깁니다. 가처분을 해 두면 그 이후의 점유 이전에 대해서도 판결의 집행력을 이어갈 수 있습니다.

가처분은 법원이 담보 제공을 조건으로 결정하는 것이 보통이고, 담보는 현금 대신 보증보험증권으로 갈음되는 경우가 많습니다. 집행관이 현장을 방문해 고시문을 부착하는데, 법원 서류가 현관에 붙는 이 장면 자체가 버티던 세입자가 협의로 돌아서는 계기가 되기도 합니다.

6.명도소송과 강제집행

소송에서는 인도 청구에 밀린 차임과 판결 후 인도할 때까지의 사용료 상당액을 함께 청구하는 것이 보통입니다. 세입자가 버티는 기간이 길어질수록 받아낼 금액도 함께 계산되도록 청구를 설계해 두는 것입니다.

세입자가 소송에 아예 대응하지 않으면 무변론으로 조기에 판결이 나기도 하고, 연락 두절로 송달이 되지 않으면 공시송달 절차를 거쳐 진행됩니다. 공시송달은 상대방의 소재를 알 수 없을 때 법원 게시 등으로 송달의 효력을 발생시키는 제도입니다. 어느 경우든 절차가 멈추지는 않습니다.

전체 기간은 세입자가 다투는지에 따라 크게 달라집니다. 대응이 없어 무변론이나 공시송달로 가는 사건과, 연체 액수·통지의 적법성·갱신요구권을 조목조목 다투는 사건은 걸리는 시간의 단위가 다릅니다. 송달이 몇 차례 반송되는 것만으로도 기간이 늘어나므로, 소장에 적을 세입자의 주소와 연락처 정보를 정확히 정리해 두는 것이 기간 관리의 시작입니다. 밀린 차임이 커지는 사건이라면, 그 사이의 손해가 계속 쌓인다는 점까지 넣어 협의와 소송의 속도를 함께 설계합니다.

판결 후에도 나가지 않으면 강제집행, 즉 인도집행으로 갑니다. 집행관이 현장에서 세입자의 점유를 풀고 주택을 임대인에게 인도하며, 남은 짐은 법이 정한 절차로 처리됩니다. 집행 비용이 별도로 들고 짐 보관 문제가 따르므로, 실무에서는 판결을 받아 둔 상태에서 이사비 협의로 자진 인도를 이끌어내는 마무리도 적지 않습니다 — 판결은 그 협의에서 임대인이 쥐는 지렛대입니다.

7.자주 하는 실수

• 갱신거절 통지 기간을 놓치는 것. 만료 6개월~2개월 전이라는 창을 지나치면 계약이 2년 이어집니다. 내보낼 계획이 있다면 만료일부터 역산해 달력에 적어 두어야 합니다.
• 연체 내역을 정리하지 않고 해지 통지부터 보내는 것. 합계가 2기에 이르렀는지 계산이 서지 않은 통지는 해지의 효력부터 다투어집니다.
• 직접 해결하려는 것. 짐 정리, 잠금장치 교체, 단전·단수 — 전부 임대인을 수세로 모는 행위입니다.
• 가처분 없이 소송부터 하는 것. 소송 중 점유자가 바뀌면 판결을 새 점유자에게 곧바로 쓰지 못합니다.
• 세입자의 말만 믿고 기다리는 것. "다음 달까지 나가겠다"는 말로 몇 달이 흐르는 동안 연체는 쌓이고 차임 채권의 시효는 흘러갑니다. 기다리더라도 통지와 자료 정리는 해 둔 상태에서 기다려야 합니다.

자주 묻는 질문