주택 명도소송 — 나가지 않는 세입자, 법이 정한 순서로 내보내기

월세가 몇 달째 들어오지 않는데 세입자는 전화를 받지 않습니다. 계약이 끝났다고 알렸는데도 이사 갈 곳이 없다며 버팁니다. 주택 명도소송은 이런 상황에서 임대인이 법이 정한 절차로 주택을 돌려받는 소송입니다.

이 소송에서 중요한 것은 순서입니다. 해지의 근거를 세우기 전에 통지부터 보내면 통지가 헛돌고, 가처분 없이 소송부터 하면 이긴 판결을 새 점유자에게 쓰지 못할 수 있으며, 화가 난다고 직접 짐을 빼면 임대인이 형사 피의자가 되는 국면으로 뒤집힐 수 있습니다. 이 글은 그 순서를 처음부터 끝까지 정리한 것입니다.

1.어느 법이 적용되는가

주택 임대차는 주택임대차보호법이 적용되는 영역입니다. 민법에도 임대차 규정이 있지만, 주거용 건물의 임대차에 대해서는 이 법이 특별법으로 먼저 적용됩니다. 그래서 명도 사건에서 확인할 조문의 순서도 정해져 있습니다.

• 주택임대차보호법이 직접 정한 것 — 계약의 갱신과 갱신거절 통지 기간(제6조), 계약갱신요구권과 그 거절 사유(제6조의3), 대항력과 우선변제권, 최단 존속기간(2년) 같은 임차인 보호 장치들입니다.
• 민법이 보충하는 것 — 이 법에 규정이 없는 부분입니다. 대표적인 것이 차임 연체를 이유로 한 해지입니다. 주택임대차보호법에는 연체 해지 조항이 없어 민법 제640조가 근거가 됩니다. 임대인 동의 없는 전대를 이유로 한 해지(민법 제629조)도 마찬가지입니다. 보충한다고 해서 임의규정인 것은 아닙니다 — 제640조는 민법 자신이 강행규정으로 못 박아 둔 조문입니다(민법 제652조).

이 구조는 계약서를 볼 때 바로 쓰입니다. 두 법 모두 임차인에게 불리한 특약을 무효로 하는 강행규정을 두고 있기 때문입니다. 다만 근거 조문이 갈립니다.

주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것을 무효로 합니다. 그래서 갱신요구권을 미리 포기시키는 특약은 이 조항으로 걸러지지만, 민법 제640조에 어긋나는 특약까지 잡아내지는 못합니다. 그 자리를 메우는 것이 민법 제652조입니다. 이 조문은 제640조를 포함한 여러 임대차 조항을 열거하면서, 그에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 임차인 쪽으로만 작동하는 편면적 강행규정입니다.

정리하면, 주택임대차보호법이 정한 것은 그 법 제10조가, 민법이 보충하는 것은 민법 제652조가 각각 지킵니다. 임대인 쪽에서 특약을 근거로 계약을 끝내려 한다면, 그 특약이 어느 법의 어느 조문에 걸리는지부터 확인해야 합니다.

2.먼저 확인할 것 — 임대차를 끝낼 근거

명도소송의 출발점은 "왜 나가야 하는가"에 대한 법적 근거입니다. 주택에서 가장 자주 쓰이는 것은 다음 두 갈래입니다.

첫째, 기간 만료. 계약 기간이 끝나면서 갱신이 되지 않은 경우입니다. 주택임대차보호법이 정면으로 규율하는 영역이고, 갱신거절 통지 기간과 계약갱신요구권이라는 두 개의 관문이 있어 아래에서 따로 살펴봅니다.

둘째, 차임 연체로 인한 해지. 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 계약 기간이 남아 있어도 가능합니다. 앞서 본 대로 이 부분은 주택임대차보호법에 규정이 없어 민법 제640조가 근거가 됩니다.

이 두 갈래가 전부는 아닙니다. 임대인 동의 없는 전대나 주택의 고의·중대한 과실에 의한 파손처럼 법이 정한 다른 해지 사유도 있고, 임대차가 아예 유효하게 성립하지 않았거나 이미 다른 이유로 종료된 경우, 계약 당사자가 아닌 사람이 점유하고 있는 경우처럼 애초에 "임대차 종료"의 틀로 접근하지 않는 사건도 있습니다. 실무의 다수가 위 두 갈래일 뿐이고, 사정이 여기에 들어맞지 않는다고 해서 내보낼 방법이 없다는 뜻은 아닙니다. 다만 이런 사건은 근거를 세우는 방식이 달라지므로 별도의 검토가 필요합니다.

어느 근거로 가는지에 따라 준비할 자료와 통지의 내용이 달라지므로, 첫 단계는 내 사건의 근거를 정확히 고르는 일입니다.

3.월세 연체 — "2기"의 계산법

2기의 차임액은 두 달 연속 연체가 아니라, 밀린 금액의 합계가 두 달치 월세에 이르렀는가로 계산합니다. 월세가 100만 원이라면 연체액 합계가 200만 원에 이른 때입니다. 절반씩 넉 달을 밀려도 해당하고, 밀렸다가 일부를 갚아 합계가 2기 아래로 내려가면 그 시점에는 해지 요건을 벗어납니다.

여기서 "2기"라는 같은 기준이 두 곳에서 쓰인다는 점을 기억해 둘 필요가 있습니다. 하나는 방금 본 해지의 요건(민법 제640조)이고, 다른 하나는 주택임대차보호법이 정한 갱신거절 사유입니다(제6조의3 제1항 제1호). 두 조문의 문언은 다릅니다 — 해지는 지금 연체액이 2기에 이르러 있어야 하지만, 갱신 거절은 2기에 이르도록 연체한 사실이 있었으면 됩니다. 그래서 밀렸다가 다 갚은 세입자에게는 해지 카드를 쓰기 어려워도 갱신 거절은 가능한 국면이 생깁니다.

그래서 연체 사건의 첫 작업은 연체 내역표를 만드는 일입니다. 매달의 차임 발생액과 입금액, 그 시점의 연체 잔액을 시간순으로 정리하면, 어느 날짜에 2기에 이르렀는지와 지금도 요건을 충족하는지가 한눈에 드러납니다. 이 표가 해지 통지의 근거이자 소장의 별지가 됩니다.

보증금이 남아 있다는 사정은 연체 사실을 없애 주지 않습니다. 보증금은 임대차가 끝난 뒤 정산의 재원이지, 세입자가 "보증금에서 까라"고 주장하며 월세 지급을 미룰 수 있는 근거가 아닙니다. 다만 연체된 차임은 나중에 보증금에서 공제하는 방식으로 정산됩니다.

연체 차임의 소멸시효도 주택임대차보호법이 아니라 민법이 보충하는 자리입니다. 차임 채권은 3년의 단기소멸시효에 걸립니다(민법 제163조 제1호). 오래 방치된 연체라면 앞쪽 월분부터 순서대로 시효가 지나가고 있는 것입니다.

4.계약 만료로 내보내는 경우 — 통지 기간과 갱신요구권

기간 만료로 내보내려면 두 개의 관문을 넘어야 합니다.

관문 1 — 갱신거절 통지 기간. 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신하지 않겠다는 통지를 해야 합니다(주택임대차보호법 제6조 제1항). 이 기간에 통지하지 않으면 계약은 전과 같은 조건으로 다시 이어진 것으로 간주되고(묵시적 갱신), 그 기간은 2년으로 봅니다. 통지 시기를 놓친 것 하나로 2년이 미뤄지는 구조이므로, 만료일로부터 역산한 달력 관리가 실무의 절반입니다.

관문 2 — 계약갱신요구권. 계약갱신요구권은 임차인이 계약 만료 전 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 하는 권리입니다. 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되는 기간은 2년입니다(주택임대차보호법 제6조의3). 임차인이 이 권리를 행사하면 통지 기간을 지켰더라도 계약이 연장될 수 있습니다.

다만 법은 거절할 수 있는 사유를 정해 두었습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 실무에서 자주 쓰이는 것은 다음입니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절한 경우에는 뒤따르는 의무가 있습니다. 임대인이 실제 거주를 이유로 거절해 놓고 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 임대하면, 갱신 거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항). 배상액은 법이 정한 세 가지 — 월차임의 3개월분, 새 임대차의 차액 2년분, 실제 손해액 — 중 가장 큰 금액이 기준이 됩니다(같은 조 제6항). 실거주 사유는 쓰기 쉬워 보이지만 사후 의무가 따라붙는 사유입니다.

연체 이력이 있는 세입자에게는 묵시적 갱신도 적용되지 않습니다(주택임대차보호법 제6조 제3항). 즉 2기 연체 사실은 해지의 근거이면서, 갱신을 막는 근거이기도 합니다 — 연체 내역표가 양쪽에서 쓰이는 이유입니다.

5.해지·갱신거절 통지 — 내용증명으로 기록

근거가 섰으면 통지합니다. 해지는 의사표시가 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로, 보냈다는 사실과 도달한 날짜가 남는 내용증명이 실무의 기본입니다. 통지서에는 연체 내역(또는 만료일과 갱신거절 의사), 해지 또는 종료의 뜻, 인도 요구를 담습니다.

세입자가 수취를 거부하거나 연락이 닿지 않는 경우도 있습니다. 반송된 내용증명도 발송 기록으로서 의미가 있고, 문자·카카오톡으로 같은 내용을 보내 수신 기록을 남기는 것도 보완이 됩니다.

끝내 도달을 세우기 어렵다면 두 가지 길이 있습니다.

• 소장 송달로 해지 의사표시를 하는 방법. 소장에 해지의 뜻을 적어 두면 그 송달로 의사표시가 이루어진 것으로 다룰 수 있습니다. 별도의 신청 없이 소송과 함께 해결되므로 실무에서 자주 쓰입니다.
• 의사표시의 공시송달. 상대방이 누구인지 또는 어디 있는지를 표의자가 과실 없이 알지 못하는 경우에는, 법원의 공시송달 절차를 통해 의사표시를 송달할 수 있습니다(민법 제113조). 법원 게시판 게시 등의 방법으로 이루어지고, 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생깁니다.

두 제도는 이름이 비슷하지만 대상이 다릅니다. 의사표시의 공시송달은 해지 통지 자체를 송달하는 것이고, 뒤에 나오는 소송 서류의 공시송달은 소장·판결문 같은 재판 서류를 송달하는 절차입니다. 해지 시점을 소 제기 전으로 앞당겨 두어야 하는 사정이 있다면 앞의 제도를 따로 쓸 실익이 있습니다.

어느 쪽이든, 통지가 막혔다고 절차가 막히는 것은 아닙니다.

굳게 닫힌 주택 현관문 — 연락이 끊긴 채 문이 닫혀 있어도 짐이 남아 있다면 점유는 유지되고 있는 것으로 다루어집니다

6.소송보다 먼저 — 점유이전금지가처분

이것을 소송보다 먼저 하는 이유는 판결의 효력 범위 때문입니다. 명도 판결은 소송의 상대방을 향해 나옵니다. 소송 중에 점유자가 바뀌면 — 세입자가 제3자를 들이거나 다른 가족 명의로 점유를 옮기면 — 애써 받은 판결로 새 점유자를 곧바로 내보내지 못하는 문제가 생깁니다. 가처분을 해 두면 그 이후의 점유 이전에 대해서도 판결의 집행력을 이어갈 수 있습니다.

가처분은 법원이 담보 제공을 조건으로 결정하는 것이 보통이고, 담보는 현금 대신 보증보험증권으로 갈음되는 경우가 많습니다. 집행관이 현장을 방문해 고시문을 부착합니다. 이 고시가 붙으면 세입자는 소송이 곧 시작된다는 것을 알게 되고, 무엇보다 점유를 다른 사람에게 넘기려는 시도가 줄어듭니다 — 넘겨받는 쪽도 판결의 집행을 그대로 받게 되므로 들어올 이유가 없기 때문입니다.

7.명도소송과 강제집행

소송에서는 인도 청구에 밀린 차임과 판결 후 인도할 때까지의 사용료 상당액을 함께 청구하는 것이 보통입니다. 세입자가 버티는 기간이 길어질수록 받아낼 금액도 함께 계산되도록 청구를 설계해 두는 것입니다.

세입자가 소송에 아예 대응하지 않으면 무변론으로 조기에 판결이 나기도 하고, 연락 두절로 송달이 되지 않으면 소송 서류의 공시송달 절차를 거쳐 진행됩니다. 공시송달은 상대방의 소재를 알 수 없을 때 법원 게시 등으로 송달의 효력을 발생시키는 제도입니다. 앞서 본 의사표시의 공시송달과 절차의 뼈대는 같고, 무엇을 송달하는지 — 해지 통지인지 재판 서류인지 — 가 다릅니다. 어느 경우든 절차가 멈추지는 않습니다.

전체 기간은 세입자가 다투는지에 따라 크게 달라집니다. 대응이 없어 무변론이나 공시송달로 가는 사건과, 연체 액수·통지의 적법성·갱신요구권을 조목조목 다투는 사건은 걸리는 시간의 단위가 다릅니다. 송달이 몇 차례 반송되는 것만으로도 기간이 늘어나므로, 소장에 적을 세입자의 주소와 연락처 정보를 정확히 정리해 두는 것이 기간 관리의 시작입니다.

판결 후에도 나가지 않으면 강제집행, 즉 인도집행으로 갑니다. 집행관이 현장에서 세입자의 점유를 풀고 주택을 임대인에게 인도하며, 남은 짐은 법이 정한 절차로 처리됩니다. 집행 비용이 별도로 들고 짐 보관 문제가 따르므로, 실무에서는 판결을 받아 둔 상태에서 이사비 협의로 자진 인도를 이끌어내는 마무리도 적지 않습니다 — 판결은 그 협의에서 임대인이 쥐는 지렛대입니다.

8.기다리는 동안 무엇을 잃는가

"다음 달까지는 꼭 나가겠다"는 말을 듣고 기다리는 것은 임대인 입장에서 자연스러운 선택입니다. 소송은 돈이 들고 관계도 상하니까요. 그런데 이 기다림의 비용은 잘 보이지 않는 곳에 있습니다.

첫째, 소송에 걸리는 시간은 언제 시작하든 크게 다르지 않습니다. 한 달을 기다리면 판결도 한 달 늦게 나오고, 집을 돌려받는 시점이 통째로 그만큼 밀립니다. 기다림은 문제를 해결하는 시간이 아니라 해결의 시작점을 미루는 시간입니다.

둘째, 그 사이 쌓이는 차임은 판결을 받아도 회수하지 못하는 경우가 많습니다. 인도 판결은 집행관이 현장에서 집행해 결과를 만들어 내지만, 금전 판결은 상대에게 재산이 있어야 의미가 있습니다. 월세를 계속 내지 못하는 세입자는 이미 자력이 부족한 상태인 경우가 대부분입니다. 밀린 차임과 사용료 상당액을 함께 청구해 두는 것은 필요한 일이지만, 그 금액이 커지는 것을 기다림의 보상으로 여기기는 어렵습니다.

셋째, 세입자 쪽에서도 이 구조를 알고 있습니다. 연체가 쌓인 세입자는 소송이 시작되면 자신이 진다는 것을 대체로 압니다. 그러나 제기되지 않은 소송에서 지는 일은 없습니다. 그래서 소장을 받기 전까지는 조금씩 약속을 미루며 시간을 버는 선택이 그쪽에서는 합리적입니다. "다음 달까지"라는 말이 몇 번 반복되는 데에는 이런 배경이 있습니다.

그래서 기다리더라도 기다리는 방식이 중요합니다. 해지·갱신거절 통지와 연체 내역 정리는 미리 해 두고, 기다리는 기간에는 처음부터 한도를 정해 두는 편이 안전합니다. 그래야 약속이 또 미뤄졌을 때 바로 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다.

9.자주 하는 실수

• 갱신거절 통지 기간을 놓치는 것. 만료 6개월~2개월 전이라는 창을 지나치면 계약이 2년 이어집니다. 내보낼 계획이 있다면 만료일부터 역산해 달력에 적어 두어야 합니다.
• 연체 내역을 정리하지 않고 해지 통지부터 보내는 것. 합계가 2기에 이르렀는지 계산이 서지 않은 통지는 해지의 효력부터 다투어집니다.
• 직접 해결하려는 것. 짐 정리, 잠금장치 교체, 단전·단수 — 세입자가 문제 삼는 순간 임대인이 수세로 몰리는 행위입니다. 상대의 반응에 결과가 달려 있다는 점에서 통제할 수 없는 위험입니다.
• 가처분 없이 소송부터 하는 것. 소송 중 점유자가 바뀌면 판결을 새 점유자에게 곧바로 쓰지 못합니다.
• 세입자의 말만 믿고 기다리는 것. 기다림은 문제를 푸는 시간이 아니라 해결의 시작점을 미루는 시간이고, 그 사이 쌓이는 차임은 회수하지 못할 가능성이 큽니다. 앞의 「기다리는 동안 무엇을 잃는가」에서 정리했습니다.

자주 묻는 질문