상가 명도소송 — 3기 연체와 10년 갱신요구권, 주택과 다른 계산

상가 임차인을 내보내는 일은 주택보다 계산이 하나씩 더 깁니다. 연체는 2기가 아니라 3기여야 하고, 갱신요구권은 2년이 아니라 10년 단위로 따지며, 나가는 임차인의 권리금 문제까지 얽힙니다. 주택 명도의 감각으로 상가를 다루면 어긋나는 지점이 바로 여기입니다.

상가 명도소송은 임대차가 끝났음에도 나가지 않는 상가 임차인을 상대로 건물의 인도를 구하는 소송입니다. 절차의 골격 — 해지·갱신거절 통지, 점유이전금지가처분, 소송, 강제집행 — 은 주택과 같으므로, 이 글은 겹치는 절차는 압축하고 상가에서 갈라지는 지점에 초점을 둡니다. 절차 전체의 상세한 흐름은 주택 명도소송 편과 함께 읽으시면 됩니다.

1.주택과 갈라지는 네 가지 숫자

여기에 상가에만 있는 국면이 하나 더 있습니다 — 권리금 회수 기회 보호입니다. 임대인의 명도 계획과 임차인의 권리금 회수가 부딪히는 구조는 아래에서 따로 봅니다.

2.차임 연체 — 3기의 계산과 "연체한 사실"

3기의 계산법은 주택의 2기와 같은 원리입니다. 연속 세 달이 아니라 밀린 금액의 합계가 세 달치 차임에 이르렀는가입니다. 월세 200만 원이라면 연체 잔액이 600만 원에 이른 때이고, 밀렸다 갚기를 반복하는 임차인이라면 매달의 발생액·입금액·잔액을 시간순으로 적은 연체 내역표부터 만들어야 합니다.

여기서 상가 특유의 구분 하나를 정확히 해 둘 필요가 있습니다. 해지를 하려면 해지 시점에 연체액이 3기에 이르러 있어야 합니다(상가건물임대차보호법 제10조의8). 반면 갱신 거절은 "3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우"가 사유입니다(상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호). 지금은 다 갚았더라도 과거에 3기까지 밀린 이력이 있다면, 계약을 당장 해지할 수는 없어도 만료 시점에 갱신을 거절하는 근거는 남아 있는 것입니다. 연체 내역표가 과거까지 소급해 정확해야 하는 이유입니다.

연체 차임 채권의 소멸시효가 3년인 것은 주택과 같습니다(민법 제163조 제1호). 보증금이 남아 있다는 사정이 연체 사실을 없애 주지 않는 것도 같습니다.

3.갱신요구권 10년 — 거절할 수 있는 경우

상가 임차인은 최초 계약을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(상가건물임대차보호법 제10조 제1항·제2항). 임차인의 요구 기간은 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이입니다.

임대인이 거절할 수 있는 사유는 법이 정해 두었습니다. 실무에서 자주 등장하는 것은 3기 연체 사실, 임대인 동의 없는 전대, 고의·중대한 과실에 의한 파손, 그리고 철거·재건축 계획(계약 당시 고지 등 법이 정한 요건을 갖춘 경우)입니다. 주택의 "임대인 실거주" 사유는 상가에는 없습니다 — 임대인이 직접 장사를 하고 싶다는 사정만으로는 갱신을 거절할 수 없다는 뜻이므로, 이 차이를 전제로 계획을 세워야 합니다.

10년이 다 찬 임차인은 더 이상 갱신을 요구할 수 없습니다. 다만 이 경우에도 임대인이 갱신거절 통지 기간(6개월~1개월 전)을 지켜 통지해야 묵시적 갱신을 막을 수 있고, 아래의 권리금 국면은 별도로 남습니다.

4.권리금 국면 — 명도와 얽히는 지점

임대인 입장에서 이 제도는 명도 계획의 변수입니다. 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절하거나 현저히 높은 차임을 요구하면, 명도와 별개로 권리금 상당의 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.

다만 경계가 있습니다. 3기 연체 사실 등 갱신 거절 사유가 있는 임차인에게는 권리금 회수 기회 보호가 적용되지 않습니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 단서). 연체로 해지·명도를 진행하는 사건이라면 권리금 배상 부담 없이 절차를 밟을 수 있는 구조인지부터 확인하게 되고, 여기서도 근거가 되는 것은 결국 연체 내역표입니다.

거꾸로 연체 없는 임차인을 기간 만료로 내보내는 계획이라면, 권리금 국면을 피해 갈 수 없습니다. 신규 임차인 주선이 들어왔을 때 어떻게 대응할지를 명도 계획과 함께 설계해야 합니다.

신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유도 법이 예시하고 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항). 신규 임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 임대인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않으려는 경우 등입니다. 다만 이 사유들은 각각 입증과 해석의 다툼이 따르는 자리이므로, 거절의 근거로 삼기 전에 해당 여부를 구체적으로 검토해야 합니다. 특히 "1년 6개월 비영리 사용"은 실제로 그렇게 사용하지 않으면 손해배상 문제로 돌아올 수 있는 사유입니다.

저녁 무렵 불이 꺼진 상가 점포의 닫힌 유리문 — 상가 명도는 연체 계산과 권리금 국면을 함께 설계해야 하는 절차입니다

5.내보내는 절차 — 주택과 같은 골격

상가에서 가처분의 무게는 주택보다 큽니다. 점포는 시설과 영업권이 얽혀 양도·전대가 빈번하므로, 소송 중 점유자가 바뀌는 위험이 실제로 큽니다. 또 집행 단계에서는 영업 설비와 재고라는 부피 큰 동산이 남는 경우가 많아, 판결 후 이사비·시설 정리 협의로 자진 인도를 이끌어내는 실무적 마무리의 비중도 큽니다.

6.자주 하는 실수

• 주택 기준으로 계산하는 것. 2기가 아니라 3기, 2개월 전이 아니라 1개월 전. 숫자 하나 차이로 해지의 효력과 갱신 여부가 갈립니다.
• 연체 이력을 현재 잔액으로만 보는 것. 갱신 거절과 권리금 배제의 근거는 "3기에 이른 사실"입니다. 과거 이력까지 담긴 내역표를 만들어야 무기가 온전해집니다.
• 권리금 국면을 빼고 명도 계획을 세우는 것. 연체 없는 임차인의 만료 명도는 권리금 보호와 정면으로 만납니다. 신규 임차인 주선이 왔을 때의 대응까지 계획에 넣어야 합니다.
• 갱신거절 통지 기한(1개월 전)을 놓치는 것. 놓치면 1년 묵시적 갱신 — 내보내는 계획이 1년 미뤄집니다.
• 단전·단수·출입 통제. 어떤 명분으로도 임대인이 수세에 몰리는 길입니다.

자주 묻는 질문