권리금 소송 — 회수의 관건은 기간이 아니라 요건입니다

요약

권리금은 임대인이 주는 돈이 아닙니다. 법이 보호하는 것은 임차인이 신규임차인에게서 권리금을 받을 기회 — 회수기회입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4).
회수의 관건은 기간보다 요건입니다. 남은 계약 기간을 세는 것보다, 신규임차인을 주선하는 요건을 갖추는 것이 승부처입니다.
임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다 — 직접 권리금 요구, 현저히 고액의 차임 요구, 정당한 사유 없는 계약 거절 등 네 유형이 법에 정해져 있습니다(제10조의4 제1항).
방해가 있으면 손해배상을 청구합니다. 배상액은 신규임차인과 약정한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 한도이고(제3항), 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 청구해야 합니다(제4항).
다만 보호에는 경계가 있습니다 — 차임 3기 연체 등 갱신거절 사유가 있는 임차인, 대규모점포 등 적용 제외 건물(제10조의5)은 보호 밖일 수 있습니다.
이 다툼의 증거는 주선의 기록입니다. 신규임차인 소개, 권리금 약정, 임대인의 반응 — 문자·내용증명으로 남긴 것만 남습니다.

가게를 접기로 했습니다. 자리를 잡느라 들인 돈, 쌓아 온 단골, 설비 — 이 값을 다음 사람에게 받고 나가는 것이 권리금입니다. 그런데 임대인이 "새 임차인은 내가 알아서 구한다"거나 터무니없는 새 조건을 부르면, 권리금을 받을 길이 막힙니다.

권리금(權利金)은 상가에서 영업을 하(려)는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 넘겨받는 대가로, 보증금·차임과 별도로 지급하는 돈입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3).

권리금 분쟁에서 흔한 오해가 "임대인에게 권리금을 달라고 한다"는 그림입니다. 법의 구조는 다릅니다 — 권리금은 신규임차인에게서 받는 것이고, 법이 임대인에게 요구하는 것은 그 회수를 방해하지 말라는 것입니다. 그래서 이 다툼의 승부는 임대인의 방해를 따지기 전에, 내가 회수의 요건을 갖췄는지에서 먼저 갈립니다. 이 글은 그 구조를 순서대로 정리한 것입니다.

1.권리금 보호의 구조 — 임대인이 주는 돈이 아닙니다

상가건물 임대차보호법이 만든 보호 장치의 이름은 권리금 회수기회 보호(제10조의4)입니다. 이름에 구조가 다 들어 있습니다.

돈의 흐름은 이렇습니다. 나가는 임차인이 신규임차인을 주선하고, 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하며, 임대인은 신규임차인과 새 임대차계약을 맺습니다. 임대인은 이 흐름의 지급자가 아니라, 흐름을 끊지 말아야 할 사람입니다.

그래서 임대인이 정당한 사유 없이 이 흐름을 끊으면 — 신규임차인과의 계약을 거절하거나, 계약이 성사될 수 없는 조건을 부르면 — 임차인은 끊긴 흐름으로 잃은 돈, 즉 받을 수 있었던 권리금 상당의 손해를 임대인에게 청구하게 됩니다. 권리금 소송의 대부분은 이 손해배상 소송입니다.

이 구조에서 실무의 결론 하나가 바로 나옵니다. 신규임차인 없이 "권리금을 물어내라"는 요구는 구조상 서기 어렵습니다. 회수기회는 신규임차인이 있어야 생기고, 방해도 그 기회가 있어야 성립하기 때문입니다.

2.관건은 기간보다 요건 — 신규임차인 주선

권리금 상담에서 가장 많이 받는 질문은 "계약이 얼마 안 남았는데 보호받을 수 있나요"입니다. 그런데 조문이 요구하는 것은 남은 기간이 아니라 요건입니다 — 임대차 종료 전에, 신규임차인을 주선했는가.

주선의 실무는 이렇게 갖춥니다.

신규임차인을 특정해서 소개합니다. "구해 보겠다"가 아니라, 누구인지 특정된 사람을 임대인에게 알리는 것입니다. 내용증명·문자 등 기록이 남는 방법이어야 합니다.
권리금 약정을 문서로 만듭니다. 신규임차인과의 권리금 계약서(금액·지급 조건)가 손해액 산정의 출발점이 됩니다.
지급능력 자료를 준비합니다. 임대인이 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유 중 하나가 신규임차인의 보증금·차임 지급능력 부족입니다(제10조의4 제2항). 미리 자료를 갖춰 이 사유를 차단합니다.
임대인의 반응을 기록합니다. 거절의 말, 새로 부른 조건, 회피 — 분쟁이 되면 이 기록이 방해의 증거가 됩니다.

시점도 요건입니다. 방해 금지 기간은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지(제10조의4 제1항)이므로, 주선과 통지가 이 창 안에서 이루어지도록 일정을 설계해야 합니다. 종료가 임박해서야 움직이면 주선 자체가 물리적으로 어려워집니다.

3.임대인의 방해 — 네 가지 유형

법이 정한 방해행위는 네 유형입니다(제10조의4 제1항).

유형	전형적인 모습
임대인이 신규임차인에게 권리금을 요구·수수	"권리금은 나한테 내라" — 자릿세 요구
신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 함	"권리금 주지 마라, 그냥 들어와라"
현저히 고액의 차임·보증금 요구	성사될 수 없는 조건을 불러 계약을 무산시킴
정당한 사유 없는 계약 체결 거절	"새 임차인은 안 받는다", 이유 없는 회피

가장 자주 다투어지는 것은 셋째와 넷째입니다. "거절"이라고 말하지 않고 조건으로 무산시키거나, 답을 미루는 방식의 방해가 흔하기 때문입니다. 그래서 임대인의 요구 조건과 시점을 기록으로 남기는 것이 중요합니다 — "현저히 고액"인지는 주변 시세·기존 조건과의 비교로 다투어집니다.

반대편도 있습니다. 임대인의 거절에 정당한 사유가 있으면 방해가 아닙니다(제2항). 신규임차인의 지급능력 부족, 임차인 의무 위반의 우려, 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우, 임대인이 주선한 신규임차인이 이미 권리금을 지급한 경우가 법에 적혀 있습니다. "1년 6개월 비영리 사용"은 임대인이 직접 쓰겠다는 국면에서 자주 등장하는데, 말이 아니라 실제 그렇게 사용되는지가 사후에 다투어질 수 있는 지점입니다.

보호의 경계도 확인해야 합니다. 임차인에게 차임 3기 연체 등 갱신 거절 사유가 있는 경우에는 권리금 보호가 배제될 수 있고, 대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장 제외)나 국·공유재산인 상가는 권리금 조항의 적용에서 제외됩니다(제10조의5). 연체 이력이 있다면 권리금 설계 전에 그 정리가 먼저입니다 — 연체와 명도의 국면은 상가 명도소송 편에서 정리했습니다.

4.손해배상 — 얼마를, 언제까지

방해로 회수가 무산되면 손해배상 청구로 갑니다. 두 개의 숫자와 하나의 기한을 기억해야 합니다.

한도. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4 제3항). 앞의 숫자는 권리금 계약서로, 뒤의 숫자는 소송에서 감정으로 산정되는 것이 보통입니다. 약정 금액이 시세보다 높으면 감정액이 한도가 되는 구조라, 약정서만 믿고 손해액을 셈하면 어긋날 수 있습니다.

시효. 이 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다(제4항). 명도 분쟁이나 보증금 정산이 얽혀 시간이 흐르는 사이 시효가 지나가는 일이 실제로 생깁니다. 종료일을 기준으로 달력에 표시해 둘 기한입니다.

입증의 재료. 손해배상의 뼈대는 ① 주선 사실(통지 기록) ② 권리금 약정(계약서) ③ 방해행위(임대인의 거절·조건 기록) ④ 손해액(약정서+감정)입니다. 넷 중 하나라도 기록이 비면 그만큼 다툼이 길어집니다.

카운터 위에 놓인 가게 열쇠 — 가게를 넘겨주는 순간, 설비와 자리와 단골의 값이 권리금으로 셈해집니다

5.자주 하는 실수

신규임차인 없이 권리금부터 요구하는 것. 회수기회 보호는 주선이 있어야 작동합니다. 순서는 신규임차인 확보 → 주선 통지 → 임대인의 반응 확인입니다.
주선을 말로만 하는 것. "소개했는데 거절당했다"는 기억은 증거가 아닙니다. 특정된 신규임차인의 소개와 임대인의 답을 내용증명·문자로 남겨야 합니다.
종료 직전에 움직이는 것. 방해 금지 기간은 종료 6개월 전부터입니다. 이 창을 넉넉히 쓰려면 폐업·이전 결정과 동시에 주선을 시작해야 합니다.
연체 이력을 두고 권리금부터 셈하는 것. 갱신 거절 사유가 있으면 보호가 배제될 수 있습니다. 밀린 차임의 정리가 권리금 설계보다 먼저입니다.
시효를 잊는 것. 임대차 종료일부터 3년입니다. 다른 분쟁이 얽혀 있어도 이 기한은 따로 갑니다.

기한과 시점

방해 금지 기간: 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항) — 주선·통지를 이 창 안에
손해배상 청구: 임대차가 종료한 날부터 3년 (제10조의4 제4항)
차임 연체: 3기 연체는 해지·갱신거절 사유 — 권리금 보호의 경계와 직결 (제10조의8)

권리금의 기한은 임대차 종료일을 축으로 돕니다. 내 계약의 종료일부터 확인해 보세요.

자주 묻는 질문

10년을 다 채워 계약갱신요구를 할 수 없는데도 권리금을 보호받나요?

권리금 회수기회 보호 조문은 갱신요구권의 잔여 기간을 요건으로 두고 있지 않습니다. 다만 이 지점은 사안의 사실관계에 따라 다투어져 온 영역이므로, 내 경우에 보호가 미치는지는 계약 경과를 놓고 확인할 문제입니다. 분명한 것은 어느 경우든 주선 요건을 갖춰 두는 쪽이 다툼에서 서는 자리가 좋다는 점입니다.

임대인이 "내가 직접 장사할 거니 새 임차인은 안 받는다"고 합니다.

임대인이 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우는 거절의 정당한 사유가 될 수 있습니다(제10조의4 제2항). 뒤집어 말하면, 직접 영업을 하겠다는 말만으로 바로 정당한 사유가 되는 것은 아니고 요건과 실제 사용이 따져질 수 있는 지점입니다. 거절의 말과 이후 상가의 실제 사용 상황을 기록해 두시는 것이 좋습니다.

권리금이 얼마인지는 누가 정하나요?

당사자 사이에서는 신규임차인과의 약정으로 정해지고, 소송에서는 감정평가로 임대차 종료 당시의 권리금이 산정되는 것이 보통입니다. 배상액은 약정 권리금과 감정된 권리금 중 낮은 금액이 한도이므로(제10조의4 제3항), 두 숫자가 모두 의미를 갖습니다.

백화점 안의 매장인데도 권리금을 보호받을 수 있나요?

대규모점포·준대규모점포의 일부인 상가는 권리금 조항의 적용에서 제외됩니다(제10조의5, 전통시장은 제외의 예외로 보호 대상). 국유·공유재산인 상가도 마찬가지입니다. 내 매장이 어디에 해당하는지는 건물의 등록 형태에 따라 갈리므로, 이 경계부터 확인하는 것이 순서입니다.

임대인이 신규임차인과 계약해 놓고 몇 달 뒤 그 사람을 내보냈습니다. 문제 삼을 수 있나요?

권리금 회수 국면의 다툼은 통상 임대차 종료 시점의 방해를 문제 삼는 구조라, 계약이 일단 체결된 뒤의 사정은 별개의 국면으로 다루어집니다. 다만 처음부터 회수를 무산시키기 위한 형식적 계약이었다는 사정이 있다면 평가가 달라질 수 있는 영역이므로, 경위 전체의 기록을 놓고 판단할 문제입니다.