토지 매매 소유권이전등기 소송 — 의뢰인이 도장을 찍어준 합의서를 넘고, 근저당은 대위변제로 정리한 일부 승소
- 의뢰인
- 토지를 매수해 계약금·중도금 1억 원을 치렀는데 매도인들이 등기를 넘겨주지 않은 매수인들
- 사건 유형
- 소유권이전등기 + 대위변제 구상금 청구
- 쟁점
- 의뢰인이 써 준 합의서 항변의 극복 · 근저당이 낀 잔금의 처리 · 불명확한 특약의 한계
- 결과
- 일부 승소 — 소유권이전등기 청구 전부 인용, 구상금 약 990만 원과 지연이자 인용(가집행). 돌담 특약 청구는 기각
의뢰인들은 시골 토지를 1억 3천만 원대에 매수해 계약금과 중도금으로 1억 원을 지급했습니다. 그런데 매도인들은 등기를 넘겨주지 않았습니다. 근거는 한 장의 합의서였습니다. 토지 일부를 옆 땅 진입로로 분할해 반씩 공유하자는 취지의 문서인데, 문제는 그 합의서에 의뢰인이 직접 도장을 찍어 주었다는 것입니다. 상대방은 소송 전부터 일관되게 이 합의서를 내세웠고, 의뢰인이 가장 걱정한 것도 자신이 서명한 그 문서의 존재였습니다.
합의서를 없는 것으로 만들 수는 없습니다. 대신 그 문서가 이 매매와 연결되어 있지 않다는 점을 논리와 문언 양쪽에서 보였습니다. 합의서의 내용은 제3자의 토지를 함께 매수하는 것을 전제로 하는데, 제3자에게 토지를 팔라고 강제할 방법은 없고, 매수가 안 될 경우 이 사건 토지를 어떻게 한다는 약정도 없습니다. 문언상으로도 합의서에는 이 사건 매매의 조건이 한 줄도 언급되어 있지 않고, 반대로 매매계약서에도 합의와 관련한 내용이 없습니다. 서로를 가리키지 않는 두 문서는 별개라는 주장이었고, 법원은 합의서가 등기 이행을 막는 조건이 될 수 없다고 판단했습니다.
토지에는 금융기관 근저당이 남아 있었습니다. 잔금을 매도인에게 그대로 건네면, 상대방이 그 돈으로 채무를 갚지 않을 경우 근저당이 남은 땅을 받게 됩니다. 그래서 잔금으로 근저당 채무를 직접 대위변제해 버리고, 잔금을 넘는 부분은 구상금으로 청구하는 구조를 설계했습니다. 상대방이 자력이 없는 사람이 아니고 인근 토지의 소유관계도 파악하고 있었으므로, 금전 청구는 인용만 되면 회수할 수 있다고 판단했습니다. 법원은 이 구조를 그대로 받아들여 등기 이행과 함께 구상금 약 990만 원의 지급을 명했습니다.
매매계약 특약에 있던 돌담 설치 약정의 불이행을 이유로 한 890만 원대 청구는 기각되었습니다. 특약의 문구가 명확하지 않아 의뢰인의 주장과 같이 해석하기에는 무리가 있었습니다. 문서에 기대어 이긴 사건에서, 문서 때문에 진 부분이기도 합니다.
소유권이전등기 청구는 매도인들의 각 지분에 관하여 전부 인용되었고, 구상금 약 990만 원과 지연이자의 지급 명령에는 가집행이 붙었습니다. 돌담 특약 청구는 기각되어 일부 승소이며, 소송비용은 3분의 2를 상대방이 부담합니다.
이 소송의 원인은 의뢰인이 자신에게 아무 이익이 되지 않는 합의서에 도장을 찍어 준 데서 시작되었습니다. 감수할 생각이 없는 내용이라면 서류에 도장을 찍어 주면 안 됩니다. 반대로 의뢰인에게 유리했던 돌담 특약은 문구가 불명확해 인정받지 못했습니다. 불리한 문서는 만들지 말고, 유리한 조항은 누가 봐도 알 수 있게 명확히 적어 두어야 합니다.